Un caso que más que un juicio parecía una novela.

Al revertir un fallo de primera instancia, la Justicia en lo Civil condenó a la propietaria de un departamento a indemnizar los daños sufridos por una vecina derivados del incendio acaecido en un departamento de su propiedad. En cambio rechazaron el reclamo contra la aseguradora del departamento incendiado, el Consorcio de Copropietarios y su aseguradora.

Así lo determinaron los miembros de la Sala G de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. El caso tiene ribetes novelescos: el incendio habría provenido con motivo de una disputa entre la empleada doméstica de la demandada y su concubino, cuando la segunda se encontraba de viaje por el exterior. La damnificada, propietaria de un departamento lindero, intentó reclamar contra el consorcio, lo cual fue rechazado por los magistrados.

“… condenar a un consorcio a resarcir el daño sufrido por un copropietario como consecuencia de un acto de venganza cometido por un extraño y por causas ajenas a las actividades propias del consorcio, significaría imponer una obligación de garantía que la ley no autoriza, ni ha sido instituida por la voluntad de los integrantes del ente comunitario, exteriorizada por su órgano natural de expresión, que es la asamblea.», sentenciaron los jueces.

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FALLO COMPLETO
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CNCIV – SALA G – 28/11/2012 – «O.C.E., y otro c/ R.M.F. y Otros s/ Daños y Perjuicios»

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de Noviembre de Dos Mil Doce, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: «O., C. E. Y OTRO C/ R., M. F. Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS», respecto de la sentencia de fs. 906/909, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores jueces de Cámara Doctores BEATRIZ AREÁN -C. CARRANZA CASARES – C. ALFREDO BELLUCCI-

A la cuestión planteada la Señora Juez de Cámara Doctora Areán dijo:

I. La sentencia de fs. 906/909 rechazó la demanda promovida por O.C.E. y L.B. en todas sus partes, con costas. Difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.

Contra dicho pronunciamiento se alzó la coactora L.B. a fs. 914, siendo concedido el recurso a fs. 915.

Expresó agravios a fs. 959/965, los que fueron respondidos a fs. 969/970. Se queja porque el juez a-quo rechazó la demanda instaurada contra R.M.F por considerar que ésta ha acreditado que había alquilado el inmueble en el que se inició el incendio, originándose por causas no determinadas. La locación no () ha sido probada, el contrato carece de fecha cierta, además la supuesta inquilina es su empleada doméstica. Todo demuestra que ese contrato fue realizado con posterioridad a los hechos que originan esta causa. Las declaraciones testimoniales prestadas en la causa penal no han sido ratificadas, por lo que no ha podido ejercer su facultad de repreguntar y controlar. Cuestiona también el rechazo de la demanda contra el consorcio y su aseguradora. Dicho ente fue declarado rebelde por lo que debe responder por los daños materiales producidos en partes comunes, así como por el daño moral y psíquico causado. Asimismo, la aseguradora le liquidó por el siniestro la suma de $ 34.308 por los daños producidos en partes comunes. Se queja por el rechazo de la demanda promovida contra BH Seguros del Banco Hipotecario Nacional S.A., a pesar que el liquidador declaró que el departamento estaba cubierto por el seguro, pero no se les hizo pago ni arreglo alguno, no obstante haber cumplidos con todos los trámites exigidos.

Toda vez que el coactor O.C.E. consintió la sentencia, no será tenida en cuenta la adhesión a la expresión de agravios intentada a fs. 967.

II. Motiva estas actuaciones el incendio que se iniciara el 4 de noviembre de 2002, siendo aproximadamente las 11 y 30 horas en el interior del departamento 8 del piso 13º Torre II del edificio Torres Pueyrredón, sito en Patricios 245, de la ciudad de Avellaneda, Provincia de Buenos Aires, propiedad de R.M.F.

Esta última al contestar la demanda, afirma que a esa fecha no se encontraba en el país, permaneciendo en Estados Unidos entre el 1° de setiembre y el 17 de diciembre de 2002, por lo que mal pudo causar el incendio desde miles de kilómetros de distancia. Además la Sra. L.B. reconoció en la causa penal que el incendio fue provocado por un tercero, de modo que le alcanza la teoría de los actos propios. Se defiende también argumentando que nunca habitó en la unidad, la que dio en locación L.D.C., quien mantenía una relación afectiva con E.C.F., el incendiario.

Federación Patronal Seguros S.A. opuso la defensa de falta de seguro para el supuesto de demostrarse que el incendio fue intencional. Dio cuenta además de haber abonado al consorcio la suma de $ 34.308 como indemnización por los daños causados en partes comunes.

A fs. 349 se decretó la rebeldía del consorcio de propietarios codemandado.

III. Surge de la escritura traslativa de dominio y constitución de hipoteca como garantía de saldo de precio suscripta el 14 de diciembre de 2000 que R.M.F adquirió la unidad funcional N° 303, ubicada en el piso 14°, del edificio Torres Pueyrredón, Torre 2, polígono 14-15, con destino a vivienda.

En el mismo acto gravó el bien con una hipoteca por U$S 28.544, a través de la emisión de letra hipotecaria escritural, instrumentación de un crédito otorgado por el Banco Hipotecario S.A., pagadera en 240 meses. Se dejó constancia que la tradición se había realizado ese mismo día antes del acto notarial. Entre las múltiples cláusulas hipotecarias se estableció expresamente la prohibición de alquilar el departamento (cláusula b), así como la obligación de no modificar el destino de vivienda familiar (cláusula f).

A su vez, de acuerdo con la escritura Nº 676 del 19 de diciembre de 2000, O.C.E., siendo de estado civil soltero, adquirió la unidad funcional Nº 295 del piso 13º de la Torre II. En todo lo demás, los términos son coincidentes con los emergentes del título de propiedad de la Sra. R.M.F.

Como puede verse, extrañamente, no hay coincidencia entre los pisos de ubicación de ambas unidades según título y conforme a los hechos, pero esa circunstancias cuanto menos extraña, no constituye obstáculo para examinar la procedencia del reclamo impetrado en estos autos, por cuanto existe acuerdo entre todos los litigantes, en el sentido que los actores sufrieron daños en la unidad del piso 12 a causa del incendio desatado en la del piso 13.

Según el contrato de locación acompañado al contestar la demanda, aparece celebrado el 22 de mayo de 2002 y por él R.M.F alquila a L.D.C. la unidad funcional N° 303, piso 14°, Torre 2, por 36 meses, a cambio de un alquiler mensual de $ 350. Pactaron una indexación en abierta violación a la normativa vigente. La locataria no se obligó al pago del impuesto inmobiliario ni de las expensas. No existen garantías.

Sin embargo, en un documento fechado el 20 de mayo de 2002 manifiestan ambas partes que firmaron un contrato de locación el 14 de diciembre de 2000 y debido al cambio introducido en la legislación sobre pesificación de las obligaciones contraídas en dólares, han resuelto rescindirlo, declarando que no tienen nada que reclamarse por ningún concepto.

Queda en claro que, más allá de la ausencia de fecha cierta, la Sra. R.M.F habría dado el departamento en alquiler el mismo día en que suscribió la escritura traslativa de dominio y recibió la tradición.

Además de la extrañeza que causa esa velocidad para transferir la tenencia, de ser cierta la locación habría violado por partida doble lo que conviniera en la constitución de la hipoteca.

Ahora bien, surge de la causa penal que tengo a la vista que el oficial Sierra al dirigirse a la justicia penal el mismo 4 de noviembre de 2002, da cuenta de haberse constituido personalmente en la Torre 2 de las Torres Pueyrredón, calle Patricios 245 entre Manuel Estévez y Hueyo de la ciudad de Avellaneda, comprobando la presencia de cuatro dotaciones de bomberos trabajando. En el interior se encontraba E.C.F., quien habría provocado el incendio. Le expresó en ese momento que vivía en concubinato con L.D.C., con quien había discutido el día anterior.

En efecto, a fs. 1 informa Sierra que los bomberos le refirieron que el incendio se había producido en el piso 13°, departamento 8, al dirigirse al mismo la puerta se encontraba abierta, en el interior había humo y fuego en una habitación, en la que se hallaba en el suelo un hombre inconsciente. Lo reanimaron y con una soga lo bajaron por el balcón hasta el piso de abajo, donde no había nadie, por lo que tuvieron que romper la puerta. Los vecinos dijeron que allí se domicilia R.M.F, que «estaba en pareja» con la persona derivada al hospital Fiorito.

A fs. 2 declaró el oficial Sierra que entrevistó a E.C.F. en ese nosocomio, quien le dijo que se domicilia en el lugar junto con su concubina L.D.C. Sólo recuerda que estaba acostado en la cama y que cuando lo rescataron los bomberos, lo bajaron con una soga. Admitió que el día anterior había tenido una pelea con aquélla y mostraba lesiones leves en el cuello, como rasguños.

A fs. 7 el policía D. R. señala que luego de realizar una minuciosa inspección ocular, comprobó que el foco de incendio se encontraba en el dormitorio, no hallando rastros de manchas dejadas por hidrocarburos ni rastros de cortocircuito en la instalación eléctrica, por lo que debió intervenir en forma directa algún tipo de llama libre o abierta en virtud del alto grado de destrucción ocurrido en el departamento.

A fs. 9 declaró M., madre de la aquí codemandada R.M.F. Dijo que su hija alquilaba el departamento a L.D.C. por $ 300 mensuales, esta persona es su empleada doméstica. Hacía un mes que se había enterado que compartía la unidad con E.C.F., sabía por dichos de L. que no la dejaba salir, en varias oportunidades intentó quitarse la vida con un cuchillo. Ese sábado llamó al hijo de la deponente para decirle que su pareja no la dejaba salir para ir a trabajar. Lo conocía sólo de vista.

A fs. 12 depuso L.D.C., empleada doméstica, dijo que alquilaba el departamento a la Sra. M. y no a la Sra. R.M.F, desde diciembre de 2000 por $ 300 por mes. Llevó a vivir allí a E.C.F. ocho meses antes, con el tiempo la relación se fue desgastando porque él era muy celoso, hasta que comenzó a decirle que se iba a matar, nunca hizo la denuncia policial, en una oportunidad durante toda una noche estuvo con un cuchillo en el cuello, el día del incendio le comunicó telefónicamente en el domicilio de la patrona que se iba a matar, que iba a prender fuego al departamento. Luego de recibir estas amenazas, ella cortó la comunicación, se fue a trabajar a otra casa y a la noche se enteró de lo sucedido.

A fs. 14 el testigo C., vecino del piso 13º, dijo que al recibir un llamado telefónico, se constituyó en su domicilio verificando que el concubino de la vecina del piso 13° «8» había incendiado el departamento.

A fs. 15 M.L., ocupante del piso 13º «7» dice que comenzó a salir humo del departamento «8» y luego fuego. Llamó por el portero a la seguridad del edificio, saliendo de la vivienda con su hijito de 11 meses. Llegaron los bomberos voluntarios de Avellaneda, quienes encontraron en el interior al concubino de la señora que alquilaba ese departamento.

A fs. 16 M.L.M., vecina del 12° Piso, Dpto. 7, dice que mientras se encontraba en su domicilio le tocaron el timbre, era personal de vigilancia que le pidió llamara a los bomberos porque había un incendio en el 13° 8, así lo hizo, luego junto con su hija se dirigió a la planta baja, al volver su puerta estaba violentada, su unidad toda inundada, provocándole daños en paredes, techos, alfombras. Hacía unos 20 días había estado con el autor del incendio, quien le había pasado un presupuesto, le pareció una buena persona.

A fs. 17 declaró L.B., le avisaron a su lugar de trabajo, se dirigió al inmueble, en el interior estaba todo inundado. Sabe por comentarios de los vecinos que el incendiario habría prendido fuego a la ropa del placar, el que luego se extendió por todos lados.

A fs. 18 A.P., del piso 11°, Dpto. 7, alude al incendio provocado por el propietario del piso 13°, Dpto. 8 y describe los daños generados en su unidad.

A fs. 28/29 informa la Delegación de Bomberos y Explosivos de Lanús que al dirigirse al lugar del siniestro fueron atendidos por el encargado de seguridad, quien les facilitó el acceso a la morada siniestrada, la que consta de un ambiente, un living, cocina, lavadero, existía una elevada temperatura que produjo el derretimiento total de los materiales de plástico. En el dormitorio todo estaba quemado, había gran cantidad de prendas de vestir de algodón y zapatos que a su juicio fueron esparcidos adrede en el sitio, ya que al ser expuestas al fuego, nunca pueden quedar como quedaron. El proceso combustivo tuvo comienzo en el dormitorio, estima que sobre la cama y desde allí, debido a la fácil combustibilidad de todos los materiales, telas de algodón, papeles, zapatos con suela de PVC, frazadas, madera, etcétera, el ígneo se propagó con suma rapidez desde la cama hacia el techo desprendiendo gran cantidad de calorías y desde el techo en todas direcciones. Agregan que revisada la instalación eléctrica no se hallaron restos de cortocircuitos, elementos que fueran capaces de producir alta combustión, aparatos que estuvieran funcionando o conectados a la energía eléctrica o algún tipo de líquido combustible. Tampoco se encontró ningún elemento que hiciera suponer que el siniestro se produjo por un escape de gas licuado de petróleo, más aún, la afectación de la cocina fue menor que en los otros ambientes. Se concluye el informe afirmando que el proceso combustivo pudo haberse originado al entrar en contacto directo con alguna fuente de ignición, como fósforo, mechero, vela, encendedor, etcétera, pero debido al alto grado de destrucción no se ha hallado rastro alguno.

A fs. se dispuso el archivo de las actuaciones.

M.L.M. y J.E.M. por sí y en representación de la hija de ambos, promovieron otro proceso, acumulado al presente, en el que el 30 de setiembre de 2009 se arribó a un acuerdo transaccional por el cual la Srta. R.M.F se comprometió a abonarles una indemnización de $ 18.000, asumiendo las costas con excepción de los honorarios de las dos aseguradoras, que se pactaron en el orden causado.

A fs. 787 la perito contadora comprueba la existencia de un seguro contra incendio por responsabilidad civil. Entre las exclusiones de cobertura se menciona que el delito haya sido instigado o cometido por o en complicidad con cualquiera de los consorcistas o inquilinos o personas que dada su intimidad con éstos, tengan libre acceso al inmueble del consorcio asegurado.

A fs. 791 da cuenta la experta que en los folios de Subdiario de Caja y Bancos existe un asiento del 6 de marzo de 2003 por pago mediante cheque por $ 34.308,38 por indemnización siniestro incendio Torres Pueyrredón por daños en partes comunes».

Con las constancias de fs. 571 y 572 se comprueba que la codemandada R.M.F no estuvo en el país entre el 1º de setiembre y el 17 de diciembre de 2002.

A fs. 782 vta. el perito ingeniero luego de efectuar una serie de cálculos, llega a la conclusión que el valor reclamado por la reposición de la alfombra por $ 1.290 es correcto a octubre de 2003. En cuanto a la heladera afirma que el valor a considerar debería ser de $ 948 a julio de 2003, pero como bien lo destaca la aseguradora al impugnar el dictamen, nadie le dijo que estimara el valor de una heladera ni que se hubiera dañado una heladera.

IV. Reseñadas las pruebas producidas encuadraré jurídicamente el caso y no lo haré en el ámbito de la responsabilidad extracontractual como lo ha hecho el juez a-quo y lo sostienen las partes, ya que las relaciones entre el consorcio y cada uno de los integrantes de la propiedad horizontal, así como la de éstos entre sí, se hallan regidas, no sólo por las pautas contenidas en la ley 13.512, sino principalmente, en el reglamento de copropiedad y administración, cuya naturaleza convencional está fuera de toda discusión.

Es indudable entonces que la responsabilidad civil se mueve dentro del marco contractual, ya que en la intrincada vida consorcial se da una gruesa trama de derechos y obligaciones entre el consorcio y los consorcistas y entre éstos entre sí, anudadas en base a la ley y al reglamento de copropiedad y administración, a lo que debe agregarse también las decisiones asamblearias, administrativas, etcétera (Conf. Highton, Elena, «Responsabilidad civil-Administradores-Consorcios, Consorcistas, Vecinos», pág. 19).

El sometimiento de un inmueble al régimen de la propiedad horizontal importa sujetar a sus titulares a restricciones más intensas que las que el Código Civil impone al dominio, en aras de una mejor convivencia.

Esas restricciones, que pueden ser legales o convencionales, responden a las exigencias propias de la vida común, desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, toda vez que el acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido por la ley.

Sin perjuicio de regir todas las restricciones dispuestas por el Código Civil en el Título VI del Libro III, la ley 13.512 ha precisado una serie de prohibiciones contenidas en los arts. 5º, 6º y 7º.

El art. 6º, inc. b) de dicha ley prohíbe a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

A título ilustrativo, aunque no sea aplicable al caso, recordaré que, según la denominada ley de Accesibilidad 962 de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, se consideran materias explosivas, aquellas capaces de reaccionar violenta y espontáneamente con gran producción de gases (pólvora, cloratos, celuloide, picratos);; inflamables, aquellas capaces de emitir vapores que encienden con chispas o llamas (alcohol, éter, nafta, benzol, acetona, kerosene, aguarrás, ácido acético); muy combustibles aquellas que continúan ardiendo después de ser apartada la fuente de calor que las encendió (hidrocarburos pesados, madera, papel, carbón, tejidos de algodón);poco combustibles aquellas que en contacto con el aire pueden arder cuando se las someta a alta temperatura, pero se apagan después de ser apartada la fuente de calor (celulosas artificiales, maderas y tejidos de algodón ignifugados); refractarias aquellas que sometidas a alta temperatura resisten la acción del fuego sin cambiar de estado.

La ley 13.512 prohíbe la sola presencia de tales elementos, por el daño potencial que representan para la construcción y por la intranquilidad que podría ocasionar a los vecinos si conocieran su existencia. Se mencionan como ejemplos los explosivos, líquidos inflamables, tubos metálicos que contengan gases detonantes, oxígeno, etcétera.

Además, la ley pone a cargo de los propietarios la obligación de contribuir al pago de las primas de seguro del edificio (art. 8º, primer párrafo). A su vez, el art. 11 obliga al administrador a asegurar el edificio contra incendio.

Como puede verse, el legislador de 1948 demostró una profunda preocupación por los daños que podían producirse por el accionar del fuego.

La Resolución de la Superintendencia de Seguros de la Nación Nº 13.238 de 1976 sobre «Cláusulas para la cobertura del seguro de incendio en edificios de propiedad horizontal», contiene un Anexo que establece como Cláusula de Inclusión Obligatoria en el Seguro obligatorio de incendio para la propiedad horizontal contratado por el consorcio, la siguiente: «Déjase expresamente establecido que la suma asegurada se aplicará, en primer término, a la cobertura de las «partes comunes» -entidades éstas según su concepto legal y reglamentarios o su naturaleza- y, si dicha suma fuese superior al valor a riesgo al momento del siniestro, la diferencia se aplicará a las «partes exclusivas» de cada uno de los consorcistas en proporción a sus respectivos porcentajes dentro del consorcio».

Si existiese superposición de seguros tomados por el consorcio y por uno o más consorcistas, se aplicarán las reglas del art. 67 de la ley 17.418, tanto en lo que respecta a la obligación de notificar a los aseguradores como en cuanto a la proporción que le corresponde a cada asegurador. También el tomador se obliga a notificar a cada consorcista la existencia de este seguro, la suma asegurada, la proporción que le corresponda y demás condiciones del mismo.

En cuanto al Seguro voluntario de incendio de propiedad horizontal contratado por un consorcista, la Cláusula de Inclusión Obligatoria dice: «Déjase expresamente establecido que la suma asegurada se aplicará, en primer término, a la cobertura de las «partes exclusivas» del tomador consorcista y, si dicha suma fuese superior al valor a riesgo al momento del siniestro, la diferencia se aplicará a cubrir su propia proporción en las «partes comunes», entendidas éstas según su concepto legal y reglamentario o su naturaleza».

El seguro de incendio cubre: daños materiales ocasionados por incendio, rayo, explosión y los provocados por huelga y/o tumulto popular, vandalismo, daños por humo, choque de vehículos aéreos y terrestres y/o su carga transportada. También ampara los daños provocados por fuego y/o explosión en las inmediaciones, por los medios de extinción y las medidas tomadas para evitar su propagación.

Es un seguro a prorrata, por lo que para percibir el 100% de las indemnizaciones, el valor asegurado debe coincidir con el valor real del edificio.

V. Rescato de un fallo que ya tiene algunos años estos elocuentes términos «El encandilamiento que provoca en jueces y partes la disposición contenida en el art. 1113 del Cód. Civil ante un hecho dañoso, los priva de hacerlo con lo dispuesto en el que encabeza el Título IX de esta Sección Segunda del Libro Segundo del Código Citado, que bajo el título de «las obligaciones que nacen de los hechos ilícitos que no son delitos», lleva el número 1107, y que dice: «Los hechos o las omisiones en el cumplimiento de las obligaciones convencionales, no están comprendidos en los artículos de este título, si no degeneran en delitos del derecho criminal». Ello ha provocado un desenfoque jurídico del asunto de que da muestra la sentencia, recurrida, al pretender encuadrar en la responsabilidad objetiva establecida en el art. 1113 un caso en el que media una relación contractual entre las partes, y su progreso hace caer toda la construcción supuestamente jurídica que funda la conclusión de la sentencia, motivando que deba examinarse de nuevo y en su integridad cuál es la esencia de las relaciones de derecho entre las partes» (Conf. CNCivil, Sala D, 31/03/1997, LL, 1997-D, 278).

Recuerdo también palabras que surgen del voto del Dr. Belluscio como integrante de la Sala C de esta Cámara, del 6/4/76, publicado en LL, 1976-C, 67, cuando dijo: «Realmente me resulta sorprendente el total desenfoque jurídico del asunto de que da muestra la sentencia recurrida, al pretender encuadrar en la responsabilidad objetiva establecida en el art. 1113 del Cód. Civil un caso en el que media una relación contractual entre las partes».

Conforme el art. 1107 del Cód. Civil, los hechos u omisiones en el cumplimiento de las obligaciones convencionales, no están comprendidos en los artículos del Título IX. de la Sección 2da. del Libro II., si no degeneran en delitos del derecho criminal.

El codificador ha seguido el criterio sustentado por Aubry et Rau, quienes afirman que la responsabilidad que puede nacer de faltas cometidas en la ejecución de una obligación contractual, se determina de acuerdo con los principios que rigen el contrato de que se trate. Pero agregan que es conveniente remarcar que tales faltas pueden algunas veces degenerar en delitos del derecho criminal, y en estos casos, resultan aplicables las normas relativas a los cuasidelitos (Conf. Aubry et Rau, Cours de Droit Civil Français», 3a. ed., Tomo 3, § 446, pág. 548 y nota 6).

En efecto, la expresión «cúmulo» podría hacer suponer que, de admitirse, la víctima estaría facultada para reclamar la reparación del daño, valiéndose simultáneamente de las reglas sobre responsabilidad contractual y extracontractual, con lo cual vendría a lograr dos veces esa reparación, importando ello un verdadero enriquecimiento sin causa. Sin embargo, debe entenderse en el sentido de que no se admite el cúmulo de los regímenes de responsabilidad contractual y extracontractual, en el sentido de facultar al damnificado a integrar el fundamento de su pretensión, tomando aspectos de uno y otro.

Es decir que no existe un sistema de responsabilidad mixta que combine las normas sobre responsabilidad contractual y extracontractual o que autorice a extraer de cada una de ellas lo más ventajoso para el interesado, ya que el Código se enrola en la tesis de la denominada incompatibilidad atenuada (Conf. Kemelmajer de Carlucci, en Belluscio-Zannoni, «Código Civil, comentado y concordado», tomo V, págs. 325/327 y sigtes).

Si la ley estructura dos regímenes de responsabilidad distintos, lógicamente no pueden ser intercambiables según el arbitrio del reclamante, quien sólo tiene derecho a lo que le corresponde según sea la causa determinante de la responsabilidad a cargo del deudor de la indemnización (Conf. Llambías, «Tratado de Derecho Civil-Obligaciones», tomo III, págs. 556 y sigtes.).

En definitiva, el art. 1107 marca el límite entre los ámbitos contractual y extracontractual en que se divide la responsabilidad civil y únicamente autoriza a pasar de una esfera a otra no por vía de acumulación sino en bloque y en tanto el incumplimiento del contrato implique delito (Conf. Alterini; Ameal; López Cabana, «Derecho de Obligaciones», págs. 154/156).

Con ello queda en claro que tampoco procede la opción en sentido absoluto. No basta la mera voluntad del litigante para inclinarse por uno u otro sistema de responsabilidad.Únicamente puede optar por el correspondiente a la responsabilidad cuasidelictual si el hecho ha degenerado en un delito penal.

Por ello y como en el caso no se ha considerado configurado un delito incriminado por el código penal, estando en juego las relaciones entre copropietarios entre sí y entre uno de ellos con el ente consorcial, nada tiene que hacer aquí el art. 1113 del Código Civil.

Es así que, tratándose de responsabilidad contractual, juega la obligación de seguridad como factor objetivo de atribución, derivación razonada de la buena fe que debe regir la vida de los contratos (art. 1198 del Cód. Civil). Ello se enmarca en la evolución del derecho argentino hacia los factores objetivos de responsabilidad en los ámbitos extracontractual y contractual, y dentro de éste con la aplicación del «factor garantía», donde se ubica tal carga obligacional. De allí que «el deber de seguridad o la garantía del crédito, como obligación virtual, que surge implícita del contrato celebrado, aporta otros elementos objetivos. Descartan el debate sobre reproches de conducta, sobre supuestas culpas (Conf. Mosset Iturraspe, Jorge; «Responsabilidad Civil. El incumplimiento contractual», Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1998, T. II, pág. 87).

«La existencia de la obligación de seguridad impuesta en forma tácita como accesoria de otras obligaciones contraídas contractualmente, puede hallar fundamento bastante en el art. 1198, primera parte del Código Civil, según el texto de la ley 17.711. En efecto, la solución parece conforme con el principio de que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímil las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión. Es así que puede entenderse como verosímil que cada parte ha confiado en que el cuidado y la previsión de la otra, la pondría de resguardo de daños que pudiera causarle a su persona o a sus bienes la ejecución del contrato en lo que concierne a la actividad de sus dependientes o la intervención de cosas de su propiedad y de su guarda» (Conf. Bustamante Alsina, Jorge, «Teoría General de la responsabilidad civil», págs.. 295 y ss., Mayo, Jorge A., «Sobre las denominadas obligaciones de seguridad», LL, 1984-B, 949, Vázquez Ferreyra, Roberto, «Las obligaciones de seguridad», JA, 1987-IV-951).

Pues bien, en el caso deben descartarse el caso fortuito y la culpa de la víctima como factores interruptivos de la relación causal. Sin embargo, no tengo dudas que la Sra. R.M.F violó la obligación que asumió al suscribir la escritura traslativa de dominio, lo que importó su adhesión incondicional al reglamento de copropiedad y administración y el sometimiento a las normas de la ley 13.512, por las cuales los propietarios y ocupantes de los pisos o departamentos no pueden destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres (art. 6 inciso a); b) variar el destino previsto en el reglamento (art. 6 inciso a); c) perturbar con ruido o de otra manera la tranquilidad de los vecinos (art. 6 inciso b); d) realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio (art. 6 inciso b).

Cuando era juez de primera instancia dije en una sentencia de noviembre de 2001:»No se me escapa que se me puede decir que ningún habitante de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal se encuentra exento del peligro de incendio proveniente del departamento vecino o del superior o inferior. Recuerdo haber fallado hace más de diez años en un caso en que un desperfecto eléctrico había provocado el incendio de muebles y cortinas de una unidad, extendiéndose hacia las linderas por inexperiencia de quienes intentaron utilizar los extinguidores de incendio y demora en el arribo de los bomberos. Pero mucho más nítido es mi recuerdo por haber sido protagonista de los hechos cuando en la medianoche del 21 de agosto de 1992 se desató un incendio en la sede del Juzgado a mi cargo en la calle Paraguay 1536, por un cortocircuito producido en el aparato de aire acondicionado instalado en el despacho del juez del Juzgado 69. No había depositada una sola sustancia peligrosa ni inflamable y, sin embargo, se generó el incendio que ocasionó la destrucción de un sinnúmero de expedientes y, milagrosamente, pudo extinguirse sin llegar a afectar la totalidad de las instalaciones por la llegada rápida de los bomberos alertados por los vecinos de los departamentos linderos. Nadie está exento de provocar un incendio ni de sufrir las consecuencias del generado por un vecino, aunque no provenga de una actitud negligente, sino de un mero caso fortuito».

Va de suyo que en autos debe descartarse el caso fortuito y, por el contrario, hacer especial hincapié en la conducta censurable observada por la Sra. R.M.F que nada hizo para evitar este lamentable hecho, cuyas consecuencias pudieron ser infinitamente más graves.

Admito que no actuó personalmente, pero aun cuando haya estado en esos momentos a miles de kilómetros de distancia, lo cierto es que –sea bajo la forma de la locación, del comodato, del depósito, de una tenencia derivada de una relación de dependencia-, ella fue quien voluntariamente decidió desprenderse precisamente de la tenencia del departamento el mismo día en que devino propietaria y poseedora del mismo. Y lo hizo a favor de la empleada doméstica de su madre L.D.C., consintiendo luego que ésta permitiera el acceso al bien de E.C.F. y digo «consintiendo» porque hacía ocho meses que estaba viviendo en el departamento y la Sra. M., su madre, reconoció expresamente al declarar en el sumario penal que hacía un mes que se había enterado que L.D.C compartía la unidad con E.C.F., inclusive, tenía conocimiento por dichos de L.D.C que E.C.F. no la dejaba salir y que en varias oportunidades había intentado quitarse la vida con un cuchillo.

Como se dice en la jerga popular y parafraseando a Gabriel García Márquez, se estaba ante la crónica no de una muerte anunciada, pero al menos sí de una desgracia anunciada.

Por lo tanto, corresponde revocar parcialmente la sentencia apelada, en cuanto rechaza la demanda entablada por L.B. contra R.M.F.

Respecto de su pretensión de ser favorecida con una atenuación de la indemnización invocando su condición de médica que obtiene magros ingresos, recordaré que el Código Civil, en su art. 1069 (texto agregado según ley 17.711, ha facultado a los jueces, al fijar las indemnizaciones por daños, «a considerar la situación patrimonial del deudor, atenuándola, si fuere equitativo», excluyendo esta posibilidad «si el daño fuere imputable a dolo del responsable».

Como regla general, la reparación debe ser plena en todos los ordenamientos jurídicos, pero su plenitud está condicionada en cada uno de ellos. En el argentino, en la medida de las consecuencias inmediatas, mediatas y casuales que atribuyó el Código Civil en su art. 901 y sigtes. y, en órbita contractual, en la de los arts. 520, 521, 622. El autor de un daño debe soportar plenamente la indemnización cuando se hace cargo de todas las consecuencias en relación causal jurídicamente relevante.

Esta reforma «implicó «legalizar» la «equidad» en materia de reparación de daños. Su ubicación metodológica parecería indicar que sólo procede en los casos de responsabilidad extracontractual, aun cuando la mayoría de la doctrina ha interpretado que también es aplicable en la órbita contractual (ver distintas opiniones en Belluscio-Zannoni, «Código Civil…», tº 5, pág.42 ss). Si se encuentran reunidos los extremos que menciona la disposición legal, esto es, la situación patrimonial del deudor y la ausencia de dolo -carga que incumbe acreditar a quien pretende obtener la reducción- el juez puede «atenuar» el monto de la indemnización, aunque no remitirla totalmente (conf. art. 907, párrafo 2º, agregado por dicha ley de reformas al código sustantivo). De manera que tratándose de una profesional liberal que admite tener otros ingresos distintos que los que provienen de su actividad remunerada por el Gobierno de la Ciudad, considero que no existen elementos suficientes para acceder al beneficio que se solicita, más aún si se repara que como contrapartida se podría perjudicar sin justificación la indemnización que a la actora corresponde» (Conf. esta Sala, L. 321.196, 5/10/2001, voto del Dr. Bellucci).

Por otra parte, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha postulado que la atenuación de dicha reparación con sustento en la norma citada configura, obviamente, una excepción a dicho principio, por lo que es de aplicación restrictiva (Fallos: 319:1976).

En el caso, la codemandada R.M.F no ha probado en modo alguno cuáles son sus ingresos, sirviendo como pauta referencial en contra de su pretensión los 29 movimientos migratorios registrados en la Dirección Nacional de Migraciones entre enero de 1997 y junio de 2007, con destinos tan variados, como Brasil, Chile, Méjico, Uruguay, Panamá, Perú, Estados Unidos, España, Gran Bretaña y Madagascar.

Por lo tanto, su petición debe ser desestimada de plano.

VI. Descartaré todos los rubros relacionados con el coactor O.C.E.por haber consentido la sentencia que decidió desestimar la demanda contra todos los emplazados, por lo que para fijar los correspondientes a la coaccionante L.B.sólo consideraré por estar los comprobantes a su nombre: gastos de reparación de la puerta, reposición de alfombras, reparación de TV y minicomponente y de «somier».

En cuanto a los arreglos efectuados por Guzmán Zambrana, no sólo los documentos están a nombre de O.C.E., sino que además llamativamente al declarar a fs. 628/630, luego de afirmar que le pagó la señora L.B., al ser repreguntado dijo no conocer a ninguna de las personas que estaban presentes en la audiencia y allí estaba L.B..

Por lo tanto, por entender que se trata de sumas razonables y que es lógico inferir que se hayan dañado por efecto del accionar de los bomberos las alfombras, colchones, algunos electrodomésticos y elementos de uso personal, en ejercicio de las facultades conferidas por el art. 165 del Código Procesal, propongo a mis colegas estimar el monto de los daños materiales sufridos por la Sra. L.B. en la suma de $ 3.800 a la fecha del siniestro.

VII. Dado que en el caso quien reclama el resarcimiento de los daños producidos en la unidad es uno de los integrantes del consorcio contra otro copropietario, me ubicaré en el ámbito de la responsabilidad contractual.

De acuerdo con el art. 522 del Código Civil, en materia de responsabilidad contractual, el juez está facultado para condenar al responsable a la reparación del agravio moral, de conformidad con la índole del hecho generador de la responsabilidad y las circunstancias del caso.

En el plano contractual, no cualquier daño moral origina la responsabilidad del autor del hecho, sino un verdadero agravio.

Por ello, siendo excepcional, corresponde al actor la moral en prueba de que verdaderamente hubo daño moral (Conf. Borda, Guillermo, «La Reforma del Código Civil-Responsabilidad Contractual», en E.D. 29-763); en otras palabras, es necesaria la acreditación de la existencia de una lesión a los sentimientos, afecciones o de la tranquilidad anímica, que no puede confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos y de los negocios (Conf. Huberman, Carlos, «El daño la responsabilidad contractual», en L.L. 149-522).

No es fácil traducir en una suma de dinero la valoración de los dolores, sufrimientos, molestias, angustias, incertidumbres o temores padecidos por la víctima. Sólo ella puede saber cuánto sufrió, pues están en juego sus vivencias personales.

Para estimar pecuniariamente la reparación del daño moral falta toda unidad de medida, pues los bienes espirituales no son mensurables en dinero. Sin embargo, al reconocerse una indemnización por este concepto, no se pone un precio al dolor o a los sentimientos, sino que se trata de suministrar una compensación a quien ha sido injustamente herido en sus afecciones íntimas (Conf. Orgaz, Alfredo, «El daño resarcible», pág. l87; Brebbia, Roberto, «El daño moral», Nº ll6; Mosset Iturraspe, Jorge, «Reparación del dolor: solución jurídica y de equidad», en L.L. l978-D-648).

Si la indemnización en metálico no puede por sí restablecer el equilibrio perturbado del bienestar de la víctima, puede sin embargo, procurarle la adquisición de otros bienes que mitiguen en daño (Conf. Fischer, Hans A., «Los daños civiles y su reparación», pág. 228).

La coactora ha debido padecer durante un tiempo las molestias provenientes de la invasión de las aguas como resultado del obrar de los bomberos, obligados a intervenir ante la grave inconducta observada por el ocupante de la unidad superior.

Se trata de molestias que tienen aptitud de provocar en sus víctimas una verdadera mortificación de ánimo y pérdida de su tranquilidad, motivando zozobras gravemente perturbadoras del sosiego espiritual y de su derecho a la paz, dentro de lo relativo que este concepto tiene en el convulsionado mundo actual (Conf. CNFederal Civil y Comercial, Sala II, 12-4-94, LL 1994-D-413, del voto de la Dra. Mariani de Vidal).

Dada la situación planteada en autos, es indudable que todo lo padecido por la coaccionante debió provocarle sentimientos de mortificación, disgusto y desagrado que deben ser reparados, por lo que propongo fijar para responder a daño moral la suma de $ 2.000 (art. 165 del Código Procesal).

VIII. La condena no alcanzará al consorcio demandado, pues más allá de las enormes dudas que me genera el modo en que ha sido anoticiado de la existencia de este proceso en el momento inicial, corroboradas por la falta de contestación de la demanda y las subsiguientes notificaciones cumplidas bajo responsabilidad de la parte actora, no alcanzo a vislumbrar cuál habría sido la obligación violada frente la señora L.B., máxime que ni siquiera se le ha atribuido alguna falta generadora del daño, por ejemplo, que no se hayan instalados los matafuegos reglamentarios, o que hayan estado descargados, o que el administrador hubiera incumplido su obligación de tener contratado el seguro contra incendio.

Recuerda el Dr. Galmarini que «por lo demás, condenar a un consorcio a resarcir el daño sufrido por un copropietario como consecuencia de un acto de venganza cometido por un extraño y por causas ajenas a las actividades propias del consorcio, significaría imponer una obligación de garantía que la ley no autoriza, ni ha sido instituida por la voluntad de los integrantes del ente comunitario, exteriorizada por su órgano natural de expresión, que es la asamblea» (Conf. CNCiv., Sala C, L. 293374, 03/08/2000, con cita de CNCivil, Sala E, junio 10/1999, L. 268.870, voto del Dr. Dupuis, id. Id. L. 458.766, 23/08/2006, voto del Dr. Calatayd, que a su vez remite a un fallo de la Sala D, voto del Dr. Cichero (ver J.A., serie contemporánea, t. 19 pág. 519 y nota aprobatoria de Hernán Racciatti, «Responsabilidad civil del consorcio y los bienes comunes de uso exclusivo en la propiedad horizontal», en pág. 521 y ss.).

Por lo tanto, tampoco habrá condena contra las dos aseguradoras citadas en garantía, aunque por distintos motivos: Federación Patronal Seguros S.A. porque se rechaza la demanda contra el consorcio, que es su asegurado;; y BH Seguros del Banco Hipotecario S.A. porque O.C.E. es el beneficiario del seguro y consintió la sentencia.

IX. Con fechas 8 de octubre y 11 de noviembre de 2008 el pleno de este Tribunal se expidió en los autos «Samudio de Martínez, Ladislaa c/Transportes Doscientos Setenta S.A. s/Daños y perjuicios», aprobando por mayoría dejar sin efecto la doctrina fijada en aquellos fallos plenarios y aplicar «la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, la que debe computarse desde el inicio de la mora hasta el cumplimiento de la sentencia, salvo que su aplicación en el período transcurrido hasta el dictado de dicha sentencia implique una alteración del significado económico del capital de condena que configure un enriquecimiento indebido».

Como los rubros han sido fijados a valores históricos, lo que descarta un eventual enriquecimiento indebido, estableceré que la condena devengará intereses que serán liquidados con el alcance emergente de la doctrina plenaria (art. 303 del Código Procesal) desde el 3 de abril de 2003, fecha de la notificación por carta documento intimando el resarcimiento hasta el efectivo pago.

X. Las costas de ambas instancias se aplican a la demandada vencida (art. 68 del Código Procesal).

Los Señores Jueces de Cámara Doctores Carranza Casares y Bellucci votaron en igual sentido por análogas razones a las expresadas en su voto por la Dra. Areán. Con lo que terminó el acto.

Fdo.: Beatriz Areán – Carlos Carranza Casares – Carlos Alfredo Bellucci

Buenos Aires, de Noviembre de 2012.

Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I. Revocar parcialmente la sentencia apelada, haciendo lugar a la demanda promovida por L.B. contra R.M.F, la que es condenada a pagarle dentro del plazo de diez días de consentida o ejecutoriada esta sentencia la suma de PESOS CINCO MIL OCHOCIENTOS ($ 5.800), con los intereses liquidados en el modo establecido en el considerando IX. II. Costas en ambas instancia a cargo de la vencida. III. Confirmar la sentencia respecto del actor O.C.E. por no haberla recurrido. IV. Vueltos los autos, se arbitrará lo conducente para el logro del ingreso del tributo de justicia, y se recuerda la personal responsabilidad que impone la ley 23.898. Los honoraros de los profesionales intervinientes serán regulados una vez fijados los de primera instancia. Se deja constancia de que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal. Notifíquese, regístrese y devuélvase.

Fdo.: Beatriz Areán – Carlos Carranza Casares- Carlos Alfredo Bellucci